Судді КЦС ВС розповіли адвокатам про актуальні проблеми правозастосування у земельних спорах

Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Андрій Грушицький та Євген Петров виступили на вебінарі «Огляд судової практики ВС із земельних спорів: актуальні проблеми правозастосування», організованому Комітетом з аграрного, земельного та довкілевого права Національної асоціації адвокатів України. Захід відбувся 16 квітня 2021 року.

Андрій Грушицький зауважив, що відкриття ринку землі спричинить збільшення кількості земельних спорів, тож уже сьогодні слід обговорити найбільш актуальні питання, які виникають у такій категорії справ.

Зокрема, за його словами, існують проблеми із визначенням юрисдикції тих чи інших земельних спорів. Доповідач наголосив, що Велика Палата ВС уже врегулювала значну кількість таких питань, визначивши, які спори до якої юрисдикції належать. Також він звернув увагу на нещодавні зміни до процесуального законодавства, якими обмежено обов’язок касаційних судів передавати справи на розгляд ВП ВС з підстав неоднозначності юрисдикції. Таким чином унеможливлено зловживання сторін, які в касаційній скарзі ставили під сумнів юрисдикційність спору лише для того, аби справу було передано на розгляд ВП ВС.  

Суддя КЦС ВС навів приклади щодо належності спорів, пов’язаних із земельними питаннями, до цивільної, господарської чи адміністративної юрисдикції. Він зазначив, що при вирішенні цього питання слід звертати увагу на суть правовідносин, які виникли. Зокрема, коли немає спору щодо приватного цивільного права, то ці справи належать до адміністративної юрисдикції тощо.

Також Андрій Грушицький навів судову практику у спорах за участю фермерських господарств. Він зауважив, що хоча у спорі з фермером, якому виділено земельну ділянку, відповідач є фізичною особою, такий спір може належати до господарського судочинства. «Тобто незалежно від того, який склад учасників визначив позивач у позовній заяві, треба дивитися на суть правовідносин», – сказав доповідач. Суддя звернув увагу, що в таких спорах слід враховувати, коли було створено фермерське господарство.

Крім того, на заході порушувалося питання доцільності прийняття проєкту Закону України від 31 березня 2020 року № 3296 «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України щодо підвідомочсті спорів, що виникають у сфері земельних відносин та спорів щодо нерухомого майна», яким передбачено віднести до підвідомчості господарських судів багато категорій земельних спорів, аби вирівняти навантаження на суди різних юрисдикцій і зменшити навантаження на адміністративні суди та суди загальної юрисдикції.

Андрій Грушицький зазначив, що до цього законопроєкту є багато зауважень. Зокрема, він обмежить доступ до суду громадян, які проживають у сільській місцевості, оскільки господарські суди першої інстанції розміщені в обласних центрах, а апеляційні – в одному з кількох таких міст. Мережа судів загальної юрисдикції значно ширша, ніж судів інших юрисдикцій. Тож, на думку доповідача, доцільно збільшити кількість суддів загальних судів, принаймні до такої, щоб заповнити наявні на сьогодні вакансії, а не переносити навантаження, зумовлене зростанням кількості земельних спорів після зняття мораторію, на господарські суди.

Євген Петров розповів про спори щодо договорів оренди землі. Він зазначив, що в таких спорах є багато запитань, і звернув увагу на кілька аспектів, які потребують дослідження, зокрема: підстави розірвання договорів оренди, визнання їх недійсними, а також поновлення таких договорів. 

Щодо останнього питання доповідач сказав про велику кількість спорів, які виникають з приводу поновлення договору оренди земельної ділянки. В таких справах позивачі скаржаться на порушення їхнього переважного права на поновлення договору оренди. Однак суддя КЦС ВС звернув увагу, що переважне право слід розглядати в контексті обставин, воно не є абсолютним і виникає за певних умов. Натомість часто позивачі в таких справах вважають, що якщо вони користувалися земельною ділянкою, то однозначно мають право на переукладення договору її оренди.

Євген Петров навів практику ВП ВС, яка зробила висновок, що необхідно захищати права як орендаря, так і орендодавця. Переважне право  в орендаря виникає лише тоді, коли, по-перше, він належним чином користувався земельною ділянкою: належним чином її обробляв, сплачував орендну плату тощо. По-друге, належним чином повідомив орендодавця про своє право: не менше ніж за місяць до закінчення договору оренди надіслав йому лист із додатковою угодою про продовження оренди.   

Водночас доповідач зауважив, що судова практика свідчить: якщо між сторонами не досягається згода щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, то про переважне право вже не можна говорити (наприклад, незгода щодо орендної плати тощо).

Крім того, суддя КЦС ВС звернув увагу, що раніше судова практика виходила з того, що коли після закінчення дії договору оренди земельної ділянки немає заперечень орендодавця, то це його мовчазна згода на продовження користування землею орендарем, і договір вважається пролонгованим. Однак нині суди враховують, що орендар повинен відповідним чином повідомити орендодавця про намір продовжити договір і не отримати на нього жодної відповіді, має продовжувати користуватися ділянкою, й тільки тоді виникають підстави говорити про пролонгацію договору.

«У відповідних позовах слід не лише зазначати, що орендар має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, але й обґрунтувати, що він зберіг за собою таке переважне право», – сказав Євген Петров.

Також судді КЦС ВС відповіли на багато питань учасників вебінару. Адвокати запитували про судову практику щодо зловживання правами сторонами у справах та застосування доктрини заборони суперечливої поведінки, моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, ефективних способів захисту тощо.

Зокрема, доповідачі розповіли, що в одній зі справ орендодавець у 2018 році просив суд визнати договір оренди припиненим, оскільки його укладено в 2008 році строком на 10 років. Однак орендар зареєстрував цей договір лише у 2012 році, тож, враховуючи що до 1 січня 2013 року такі договори набували чинності з моменту реєстрації, вважав, що договір діє до 2022 року. ВС указав, що в такій ситуації слід подавати позов про розірвання договору оренди з тих підстав, що, по-перше, існує істотне порушення самого договору (якщо в ньому було передбачено обов’язок зареєструвати його протягом 10 днів). По-друге, – доводити, що орендодавця було позбавлено того, на що він розраховував при укладенні договору.

Відео вебінару можна переглянути на сторінці НААУ у фейсбуці за посиланням – https://www.facebook.com/UkrainianNationalBarAssociation/videos/910297349542556.